Burgemeester en wethouders van Veghel maken bekend dat het ontwerp van het bestemmingsplan "Kom Zijtaart, herziening dorpskern" met ingang 3 maart 2011 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage ligt in het stadhuis, Stadhuisplein 1 te Veghel en in de bibliotheken van Veghel, Markt 1 en van Erp, Den Uil 1, gedurende openingstijden.

Aanleiding en doel

Op 28 april 2004 is de Structuurvisie Zijtaart vastgesteld door de gemeenteraad. De herbestemming van het klooster in Zijtaart is één van de belangrijkste ontwikkelingen die in de Structuurvisie Zijtaart is voorzien. Destijds is de wens geuit om dit karakteristieke gebouw een publieke bestemming te geven, om op die manier het gebouw voor het dorp te behouden. Inmiddels is bekend dat onder meer de basisschool en het dorpshuis in het voormalige klooster gehuisvest gaan worden.

Door de verplaatsing van de basisschool en het dorpshuis komt de huidige locatie van deze twee voorzieningen vrij. De ligging van deze locatie, centraal in het dorp, vraagt om een kwalitatief hoogwaardige invulling. De gemeente Veghel wil deze locatie invullen met woningbouw. Tegelijkertijd wordt het complex met seniorenwoningen aan de Meester van de Venstraat, direct ten noorden van het voormalige klooster, herontwikkeld. Hier worden appartementen voor senioren en starters gerealiseerd. Om de herontwikkeling van beide locaties tot een goed einde te brengen is een nieuw bestemmingsplan nodig. In dit nieuwe bestemmingsplan worden ook het perceel van eethuis ‘De Reiger’ en het perceel Pastoor Clercxstraat 68 opgenomen. Eethuis ‘De Reiger’ is voornemens een nieuwe keuken met bovenwoning op het achterterrein te realiseren. Tevens wordt de serre van het eethuis en het terras uitgebreid. Voor het perceel Pastoor Clercxstraat 68 wordt een kantoor, dienstverlening en kleine aan huis gebonden bedrijven toegestaan via een omgevingsvergunning voor het afwijken. Deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk op basis van het vigerend bestemmingsplan, ‘Kom Zijtaart’.

Planbeschrijving

Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling op een drietal locaties:

1a basisschool Edith Stein en dorpshuis De Korenmolen aan de Pastoor Clercxstraat met speelterrein;
1b eethuis ‘De Reiger’ aan de Pastoor Clercxstraat;
2   complex met seniorenwoningen aan de Meester Van de Venstraat;
3  woning Pastoor Clercxstraat 68.

Op locatie 1 wordt een nieuw woongebied ontwikkeld in combinatie met de uitbreiding van het eethuis. Hiervoor is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan opgesteld door Croonen Adviseurs (januari 2011). Het eethuis ‘De Reiger’ aan de Pastoor Clercxstraat is hierin ook meegenomen. Op locatie 2 worden appartementen voor senioren en starters ontwikkeld. Hiervoor is een ontwerp opgesteld door Leenders Architecten (december 2010). Voor locatie 3 zijn bepalingen opgenomen voor het afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van het gebruik voor een kantoor of dienstverlenend bedrijf.

Locatie 1: nieuw woongebied en uitbreiding eethuis

Verkaveling

De nieuwe woningen aan de Pastoor Clercxstraat sluiten aan op de huidige lintstructuur, die wordt gekenmerkt door variatie in massa, geveltype, kapvormen, kleur- en materiaalgebruik etc. De huidige laanbeplanting aan de Pastoor Clercxstraat wordt versterkt door de laanbeplanting door te trekken. Op deze manier wordt de beplanting en de uitstraling van de hoofdstraat van het dorp versterkt.

Aan de Pastoor Clercxstraat is het eethuis ‘De Reiger’ gesitueerd. In het plan is de uitbreiding van de serre van het eethuis meegenomen. Daarnaast wordt er een nieuwe keuken met een bovenwoning op het achterterrein gerealiseerd. Ten zuiden van deze horecavoorziening is een nieuw dorpspleintje ontworpen. Het pleintje krijgt een verblijfsfunctie en er kunnen kleinschalige dorpsactiviteiten plaatsvinden. Aan de Pastoor Clercxstraat zijn pleinen, groenplekken en hofjes terugkerende elementen. Het nieuwe dorpspleintje krijgt bebouwingswanden aan drie zijden. Langs de hoofdstraat zal het pleintje open zijn. Om het dorpse karakter te behouden zijn de hoeken van het pleintje open. De uitbreiding van het eethuis (keuken met bovenwoning) ligt los van de bebouwing aan het dorpsplein.

Het plan omvat een langzaamverkeersverbinding tussen de Pastoor Clercxstraat en de Ceciliastraat. De verbinding zal afgesloten zijn voor het doorgaande gemotoriseerde verkeer. Door deze verbinding komt de woonbuurt Rudebroeck minder geïsoleerd te liggen. Aan deze nieuwe verbinding zijn multifunctionele rijwoningen gesitueerd.

De woningen die met de zijkanten naar deze verbinding zijn georiënteerd krijgen een representatieve zijgevel. Op deze manier vormt de ontwikkeling een belangrijke verbinding tussen de hoofdstraat en de woonbuurt aan de oostkant van Zijtaart. Het nieuwe dorpsplein vormt een belangrijke schakel in deze verbinding.

De Ceciliastraat krijgt de uitstraling van een traditionele dorpse woonstraat. De nieuwe woningen aan deze straat oriënteren zich op de straat. Door de situering van de woningen (verspringende rooilijn) en door gebruik te maken van verschillende woningtypen, ontstaat een informele dorpse uitstraling. Om deze uitstraling te versterken en ten behoeve van het parkeren wordt hier een groen hofje gerealiseerd. Het stedenbouwkundig plan is zodanig opgezet dat er sprake is van een grote mate van flexibiliteit. Het is mogelijk om te variëren in woningtypologieën zonder dat dit ten koste gaat van de stedenbouwkundige opzet en kwaliteit van het plan.

Groenstructuur

De huidige laanbeplanting aan de Pastoor Clercxstraat is sterk gefragmenteerd. In het lan zullen de bestaande bomen behouden blijven en wordt de laanstructuur versterkt door het groen in noordelijke richting door te trekken. Door het versterken van de laanbeplanting wordt het omsloten karakter van het nieuwe plein versterkt. Het stedenbouwkundig plan krijgt een groen karakter doordat de erfafscheidingen bestaan uit hagen.

In het straatprofiel van de Ceciliastraat zijn incidenteel groenvoorzieningen aanwezig, enkele bomen en het groene hofje. In de verbindingsstraat tussen de Pastoor Clercxstraat en de Ceciliastraat staan op gelijke afstand van elkaar enkele bomen.

Stijl van de architectuur

Voor de architectuur van de nieuwe bebouwing wordt aansluiting gezocht bij de bebouwing in de omgeving. De stijl van de woningen is traditioneel dorps, zonder meteen retro te zijn. Jaren 30-stijl en boerderettes zijn niet  toegestaan. Gevels hebben een klassieke indeling. Vertalingen van klassieke elementen naar een moderne variant zijn mogelijk. Het detailleringsniveau is hoog. Dit komt terug in bijvoorbeeld bijzondere metselverbanden, geveloren, schoorstenen en gootoplossingen. Het kleur- en materiaalgebruik is ingetogen en traditioneel. De woningen bestaan uit twee bouwlagen met een kap, met uitzondering van de multifunctionele rijwoningen. Deze zijn één laag met kap. De woningen hebben een zadeldak, mansardekap of een gecombineerde kap. In de nokrichting mag gevarieerd worden behalve aan de Pastoor de Clercxstraat. Hier worden langskappen toegepast, dit om aan te sluiten bij de overige lintbebouwing. Op de plekken waar een architectonische verbijzondering gewenst is, mogen ook dwarskappen toegepast worden. De woningen zullen worden verbijzonderd door middel van detaillering in het metselwerk.

Locatie 2: appartementen Meester van de Venstraat

Op de hoek van Meester van de Venstraat en de Pastoor Clercxstraat worden door Woonbelang Veghel 15 appartementen voor senioren en starters gerealiseerd. Het plan bestaat uit twee gebouwdelen, welke door middel van een muur aan de Meester van de Venstraat met elkaar worden verbonden. Het oostelijk gelegen gebouwdeel bevat 6 starterswoningen, welke worden ontsloten via een portiek. Dit gebouw heeft een goothoogte van ongeveer 3,5 meter en een nokhoogte van ongeveer 10,5 meter.

Het westelijk gelegen bouwdeel bevat 9 seniorenwoningen. De appartementen op de verdiepingen worden ontsloten via galerij of portiek. De galerij is gelegen aan de Meester van de Venstraat. Het deel van het gebouw op hoek van de Meester van de Venstraat en de Pastoor Clercxstraat is iets hoger en gedraaid ten opzichte van de rest van het gebouw, zodat deze parallel gelegen is aan de Pastoor Clercxstraat. Door deze orientatie voegt dit deel van het gebouw zich in de lintstructuur van de Pastoor Clercxstraat. Dit in tegenstelling tot het seniorencomplex in de huidige situatie. Het gebouw heeft een goothoogte van ongeveer 6 meter en een nokhoogte van ongeveer 12 meter, met op de hoek een nokhoogte van ongeveer 11 meter. Het gebouw heeft een tweezijdige oriëntatie, maar oriënteert zich voornamelijk op het klooster.

Locatie 3: Pand Pastoor Clercxstraat 68

Voor het perceel Pastoor Clercxstraat 68 zijn bepalingen opgenomen voor het afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van het gebruik voor een kantoor of dienstverlenend bedrijf.

Toekomstige situatie

Pastoor Clerxstraat
De nieuwbouw zal bestaan uit woningen op de locatie van de huidige school en het dorpshuis. Het plan omvat vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen (voornamelijk multifunctionele rijwoningen). Deze rijen mogen maximaal 4 woningen breed zijn, dit om het dorpse karakter zoveel mogelijk te waarborgen. Er wordt gebouwd in een traditionele bouwstijl met eenvoudige, dorpse materialen. Het dorpse karakter komt ook naar voren door de ruime kavels waarop de woningen zijn gepositioneerd, door gebruik te maken van hagen op de erfgrenzen en door dorpse materialen toe te passen in de openbare ruimte. Woonbelang Veghel bouwt tien multifunctionele woningen, dit zijn woningen met alle voorzieningen op de begane grond. Daarnaast staan in het plan nog veertien woningen ingetekend. Deels te bouwen door Woonbelang en deels door zelfbouwers. In totaal komen er daarmee op de plek van de school/dorpshuis 24 nieuwe wooneenheden.

Eethuis
Het eethuis ‘De Reiger’ zal worden uitgebreid met een serre. Daarnaast wordt er een nieuwe keuken met een bovenwoning op het achter terrein gerealiseerd.

Meester van de Venstraat
De nieuwbouw zal bestaan uit 15 appartementen voor senioren en starters. Het oostelijk gelegen bouwdeel bevat 6 starterswoningen. Het westelijk gelegen bouwdeel bevat 9 seniorenwoningen

Parkeren

Uitgangspunt is om aan zowel de Pastoor Clercxstraat als aan de Ceciliastraat voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Doordat de verbindingsweg tussen de twee straten geen doorgaande weg vormt voor het autoverkeer is er een scheiding aanwezig voor wat betreft het parkeren. In het plan wordt een parkeer norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. Dit komt overeen met de parkeernorm die de gemeente Veghel hanteert voor grond gebonden woningen. Voor het parkeren is het gebied opgedeeld in drie deelgebieden: noord, west en oost, zoals te zien is op de parkeerkaart. Voor het noordelijk deel komt de balans uit op +1, voor het westelijk deel op +4 en voor het oostelijk deel op -3. In totaal komt dit neer op +2 parkeerplaatsen. In de Ceciliastraat, de Pastoor Clercxstraat en de verbindingsstraat tussen de Pastoor Clercxstraat en de Ceciliastraat is voorzien in zowel langparkeerplaatsen als gestoken parkeerplaatsen. In het ontwerp is er van uitgegaan dat bewoners kunnen parkeren in hun ‘eigen’ straat. Bezoekers moeten soms iets verder lopen. Tevens is er een mogelijkheid tot overloop op het plein tegenover het klooster.

Parkeren locatie 2 (mr vd Venstraat)

Voor locatie 2 wordt een parkeer norm van 1,2 parkeer-plaatsen per woning gehanteerd, wat neerkomt op 18 parkeerplaatsen. Dit komt overeen met de parkeer norm die de gemeente Veghel hanteert voor appartementen. Het ontwerp voorziet in 14 parkeerplaatsen aan de Meester van de Venstraat en 4 parkeerplaatsen gekoppeld aan het te realiseren parkeerterrein bij het klooster (langparkeren). In totaal is dus voorzien in 18 parkeerplaatsen. Zodoende voorziet het plan in de eigen parkeer behoefte.

Parkeren bij het klooster

Aan de noordkant van het kloosterterrein, ten oosten van de appartementen aan de Meester van de Venstraat, wordt een nieuw parkeerterrein met 40 plaatsen gerealiseerd ten behoeve van het dorpshuis.  Aangrenzend daaraan worden (op grond van Area Veghel) aan de westzijde van dit parkeerterrein nog 4 langparkeer plaatsen gerealiseerd teneinde de parkeernorm voor de appartementen van Area Veghel te halen.

Procedure

Het ontwerpbestemmingsplan “Kom Zijtaart, herziening dorpskern” is op 2 maart 2011 gepubliceerd in Stadskrant Veghel en de Staatscourant. In de periode 3 maart 2011 tot en met 13 april 2011 heeft het ontwerp bestemmingsplan Kom Zijtaart, herziening dorpskern ter voldoening aan artikel 3.8 van de Wet op de ruimtelijke ordening voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan kenbaar maken aan de raad van de gemeente Veghel.

De volgende zienswijzen zijn ingediend tegen het ontwerp bestemmingsplan door buurtbewoners an de mr vd Venstraat. De ingediende zienswijze heeft in hoofdlijnen onderstaande aspecten:
1. De hoogte van de appartementen aan de Meester van de Venstraat past niet in de omgeving.
2. De hoogte van de appartementen aan de Meester van de Venstraat zorgt voor schaduwwerking en vermindering van privacy.

Ambtelijke wijzigingen

Er worden geen wijzigingen doorgevoerd in de regels of de verbeelding van het bestemmingsplan. Deze vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Er hoeft derhalve geen gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan plaats te vinden. Dit betekent dat de gemeente de indieners van de zienswijze niet tegemoet komt.

Conclusie en advies

De zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan „Kom Zijtaart, herziening dorpskern”. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan in ongewijzigde vorm vast te stellen. Op 30 juni 2011 wordt het voorstel tot vaststellen van het bestemmingsplan behandeld in de commissie Ruimte & Milieu. Vervolgens zal het voorstel behandeld worden in de vergadering van de gemeenteraad van 5 juli 2011. Het besluit ligt dan nog ter inzage, indien geen bezwaar wordt aangetekend dat wordt het besluit definitief.